Rủi ro khi sở hữu kỳ nghỉ ‘kiểu mới’

Các rủi ro mới vẫn có thể phát sinh ngay cả khi bên bán vật phẩm sở hữu kỳ nghỉ có dự án đầu tư.

Dù đã có quy định ngăn chặn các cuộc gọi, tin nhắn rác nhưng sau chuyến bay trở về nước được ít ngày, tôi đã nhận được nhiều cuộc gọi mời dự “event” (sự kiện) được tổ chức bởi vì các đơn vị (được giới thiệu) là đối tác của… các hãng hàng không. Qua giới thiệu, tôi đã có thể hình dung ra vật phẩm nhưng mà họ muốn chào mời là… sở hữu kỳ nghỉ. Tìm hiểu, tôi còn ngộ ra rằng, vật phẩm sở hữu kỳ nghỉ bây giờ… cũng khác.

Tay không… bán hàng

Mô hình sở hữu kỳ nghỉ xuất hiện ở VN lần trước tiên thông qua dự án KDL – nghỉ dưỡng Vịnh Thiên Đường – Alma (Cam Ranh, Khánh Hòa) nhiều năm trước. Ở thời khắc đó, đã có nhiều tranh cãi về mô hình còn mới mẻ này. Không ít người cho rằng, sở hữu kỳ nghỉ nhưng mà Alma chào bán là vật phẩm bất động sản. khác lạ, cách gọi tên vật phẩm với thuật ngữ “sở hữu” của chủ đầu tư cũng chính là một trong những lý do gây ra sự nhầm lẫn này.

Vì cho rằng, sở hữu kỳ nghỉ là… bất động sản, nhiều cuộc thảo luận đã nhanh chóng gộp sở hữu kỳ nghỉ vào nhóm vật phẩm bất động sản căn hộ – du lịch (condotel), loại hình vật phẩm… còn đang là chủ đề nóng ở thời khắc ngày nay. Tuy nhiên, như đã nói, bên bán sở hữu kỳ nghỉ chỉ là bên kinh doanh dịch vụ du lịch, cụ thể là dịch vụ tạm cư, và người mua sở hữu kỳ nghỉ là người đặt cọc tiền hoặc tính sổ tiền để đặt phòng trước.

Không phủ nhận, sự mập mờ về vật phẩm ở thời khắc mới xuất hiện là có. Nhưng dù sao thì Alma khi tung ra vật phẩm ở thị trường VN, họ cũng chứng tỏ rằng mình có dự án, và có đầu tư để xây hotel. Và ở thời khắc ngày nay, sau khoảng thời kì lử thử tiến độ, dự án đã chính thức đi vào hoạt động.

Có thể nói, khi Alma chính thức đi vào khai thác thì hình hài về sở hữu kỳ nghỉ đã được nhận diện một cách rõ ràng hơn. Kết quả là, không ít doanh nghiệp du lịch, kể cả các “đại gia” bất động sản chính thức nhảy vào thị trường này.

Điều khá bất thần là, nếu như Alma có dự án, có hotel được xây tại Khánh Hòa thì các đơn vị đang chào mời vật phẩm sở hữu kỳ nghỉ hiện nay không cần… sở hữu hotel. Họ thật ra chỉ là một nhà phân phối và bán vật phẩm tạm cư trên cơ sở hợp đồng sử dụng các hotel hay hệ thống hotel của đối tác.

Đương nhiên, việc kinh doanh dịch vụ tạm cư nhưng mà không nhất thiết phải sở hữu hotel hay cơ sở tạm cư đó chẳng có gì là bất phổ quát. Điều quan yếu là đơn vị kinh doanh phải có quyền sử dụng và khai thác hợp pháp đối với hotel và cơ sở tạm cư này. Để tạo ra giá trị tăng thêm cho vật phẩm của mình, trên thực tế Alma cũng đã hợp tác và sử dụng cơ sở tạm cư tại nhiều hotel khác trên toàn trái đất.

Nhưng vấn đề cần lưu ý là, người mua vật phẩm phải nhận thức rõ về điều này để từ đó có thể dự liệu và phòng ngừa các rủi ro có thể phát sinh.

Thứ nhất, cần khẳng định lại là về khách du lịch dạng chất đây là hợp đồng đăng ký sử dụng dịch vụ tạm cư ngay cả khi tiếng nói được sử dụng trong hợp đồng là “mua”… kỳ nghỉ. Điều này đã được Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Khánh Hòa khẳng định trong một khách du lịch dạng án sơ thẩm tuyên vào năm 2018 (khách du lịch dạng án này đã được TAND vô thượng chọn là Án lệ số 42 vào đầu năm nay).

Thứ nhị, hầu như tất cả các hợp đồng mua – bán sở hữu kỳ nghỉ hiện nay đều là hợp đồng… dài hạn, và khách hàng đều phải trả số tiền lớn từ trước, bên cạnh các khoản định phí kèm theo khác (phí thống trị, phí vận hành, phí duy tu – bảo dưỡng…). Đương nhiên, gắn với cái “giá” đó, người mua sẽ có thêm nhiều quyền.

Nhưng vấn đề là, rủi ro thứ ba có thể xuất hiện. Đó là, việc thực hiện hợp đồng… trong tương lai có thể bị đứt gãy nếu bên bán, phân phối vật phẩm gặp trục trặc hoặc thậm chí là… thoái lui, biến mất…

Đương nhiên, với trường hợp nhà phân phối sở hữu kỳ nghỉ thế hệ mới, tổn thất của bên mua vật phẩm khi tình huống thứ ba xuất hiện có khi còn nặng nề hơn. Vì thực tế, như đã nói, các nhà phân phối này không có… tài sản, là các hotel hay cơ sở tạm cư nhưng mà ở đó người mua đã… xuống tiền để… đặt phòng.

Về mặt logic, dựa trên mối quan hệ có tính chất “bắc cầu”, người mua kỳ nghỉ có thể trông chờ vào tài năng được bên sở hữu hotel giải quyết quyền lợi cho nhà phân phối vật phẩm (là bên “bán” sở hữu kỳ nghỉ trên thực tế cho từng khách hàng cá nhân ở VN). Tuy nhiên, niềm hy vọng này rất mờ mịt, vì thực chất chúng ta không biết mối quan hệ giữa họ là như thế nào?!

Rủi ro thị trường: quản hay… cảnh báo?

Rủi ro có thể phát sinh không dừng lại ở đó. Các rủi ro mới vẫn có thể phát sinh ngay cả khi bên bán vật phẩm sở hữu kỳ nghỉ có dự án đầu tư. bởi vì, vật phẩm nhưng mà họ úp mở giới thiệu cũng như ghi nhận trong khách du lịch dạng dự thảo hợp đồng (mẫu) cung ứng cho khách hàng là căn hộ – du lịch cho dù trên thực tế dự án họ đang triển khai xây dựng là dự án kinh doanh… hotel (và resort).

Nói úp mở là bởi vì vì có quá nhiều quy định “đâm nhau” trong khách du lịch dạng dự thảo hợp đồng như vậy. Với những khách hàng không có tri thức pháp lý tốt thì những mập mờ trong một khách du lịch dạng hợp đồng dài nhằng như vậy là một… hố sâu nhưng mà khi phát xuất hiện sự thực họ khó lòng… thoát ra được.

Đơn cử, hợp đồng đều ghi nhận rằng, bên bán vật phẩm ghi nhận quyền sở hữu… căn hộ nhưng mà khách hàng đã… mua. Khác với mô hình kỳ nghỉ truyền thống thường bán theo tuần, vật phẩm kỳ nghỉ đang được đề cập được bán toàn thời kì sử dụng của dự án (đương nhiên giá mua cũng sẽ cao tương ứng). Nhưng vấn đề quan yếu là thời hạn được “sở hữu” kỳ nghỉ là bao lâu thì hợp đồng không đề cập.

Bên bán cũng cam kết là sẽ tương trợ khách hàng để xin cấp giấy chứng thực đối với căn hộ. Không biết đó là giấy chứng thực gì. Nhưng với các thuật ngữ tương tự được nhắc tới trong luật thì giấy chứng thực này có thể ngầm hiểu là… sổ đỏ. vững chắc, đó là sổ đỏ (nếu có) được cấp cho quyền sở hữu (nếu có) căn hộ, vì quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được xác định như thế nào đã không được khách du lịch dạng hợp đồng nhắc tới. Điều đáng nói là, như được đề cập ở trên, căn hộ được đề cập trong hợp đồng thuộc dự án… hotel.

Nguy hiểm là, bên bán đã đủ khôn ngoan sẵn sàng đường lùi khi đề cập tới hồ sơ pháp lý về dự án xây dựng khu hotel (và resort) trong hợp đồng cho dù họ chào bán… căn hộ. Nhằm thêm tính an toàn cho phương án phòng thủ, bên bán còn chèn thêm vào hợp đồng nội dung đại loại là: Theo quy định của pháp luật hiện hành, “căn hộ” là một căn hộ du lịch (như phòng nghỉ của hotel? – NV) được xây dựng với mục tiêu chủ yếu(?!) để du lịch nghỉ dưỡng, không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở.

Người mua “căn hộ” vì vậy không được nhập hộ khẩu vì tòa nhà của dự án không phải là… nơi ở, không hình thành khu dân cư và tổ dân phố. sau cuối, vật phẩm đang được chào bán là căn hộ, căn hộ du lịch hay chỉ là… nơi tạm cư của một cơ sở dịch vụ du lịch?

Dù gì thì condotel, về mặt khách du lịch dạng chất của nó cũng có phần “căn hộ” trong đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư trong các dự án sở hữu kỳ nghỉ nói trên đang hướng người mua tới loại hình vật phẩm condotel dù ở thời khắc ngày nay, việc cấp giấy độc lập cho condotel vẫn còn đang lửng lơ.

Thực ra, trước đây, nhiều dự án hotel, KDL nghỉ dưỡng đều đón đầu chào bán vật phẩm căn hộ – du lịch với hy vọng rằng, trong tương lai, ít nhất là trước khi bàn giao “căn hộ” và hoàn thành các thủ tục pháp lý cho khách hàng, họ có thể xin và được… chuyển đổi mục tiêu sử dụng và công năng của dự án hay một phần dự án theo hướng đó.

Nhưng sau thời khắc tỉnh Khánh Hòa rút lại các giấy chứng thực quyền sử dụng đất đã được cấp cho các dự án condotel với lý do pháp luật đất đai không có quy định về trường hợp sử dụng “đất ở không hình thành đơn vị ở” thì thị trường condotel (và cả officetel) đóng băng trở lại.

Để giải quyết rủi ro này, bên bán tiếp tục nới thêm phạm vi các sự kiện bất khả kháng để có thể thoát trách nhiệm. Ngoài những thay đổi chính sách, pháp luật thông thường, hợp đồng khẳng định rằng, việc cơ quan quốc gia có thẩm quyền không/chưa phê duyệt các nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư do thiếu quy định của pháp luật cụ thể” cũng chính là… sự kiện bất khả kháng?!

Tuy nhiên, điều này vô hình trung, ở thời khắc chào bán căn hộ, chủ đầu tư đang bán vật phẩm… chưa được phê duyệt, cấp phép và… chưa có. Điều đáng nói là các “event”, các cuộc hội thảo, các buổi hội nghị… giới thiệu vật phẩm như vậy vẫn cứ diễn ra.

Việc bán “nhà, tòa tháp” hình thành trong tương lai phải thỏa mãn trọn vẹn các điều kiện nhưng mà pháp luật quy định, và một trong số các điều đó là phải thông tin tới sở xây dựng để cơ quan này niêm yết vào danh sách dự án đủ điều kiện mở bán. Nếu chủ dự án đã thông tin, hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan thống trị đã thực hiện tới đâu trước những nghi ngại rằng căn hộ nhưng mà chủ đầu tư đang bán có đúng là… căn hộ hay không? Còn nếu chủ đầu tư bỏ qua quy trình này để đẩy vật phẩm ra thị trường thì việc giám sát và xử lý của cơ quan thống trị đã xúc tiến tới khâu nào?

Các cảnh báo đối với người tiêu sử dụng về việc chọn lựa đúng vật phẩm là quan yếu, nhưng nếu thị trường tiếp tục thiếu vắng hoạt động thanh tra, kiểm tra và xử lý sai phạm của cơ quan thống trị thì liệu rằng những cảnh báo đó có cứu vớt được thị trường và người tiêu sử dụng?

(Theo Kinh Tế Sài Gòn trực tuyến)

Chưa tổ chức tour tiêm vắc-xin tại Mỹ trong năm nay

Các doanh nghiệp lữ khách tạm ngừng quảng cáo và chưa tổ chức tour đi Mỹ phối hợp tiêm vắc-xin trong năm 2021, Sở Du lịch TP.HCM ra kết luận như vậy sau khi làm việc với một số DN du lịch chiều 24/5.

Theo: https://khachsanthanhdong.com/

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *